Оценка аренды квартиры

Что исследуется при оценке аренды недвижимости

При оценке аренды квартиры основная задача состоит в определении объективной рыночной арендной ставки. Под арендной ставкой понимается стоимость аренды в определенный период времени, в большинстве случаев – это либо одни сутки, либо один месяц.
Арендная ставка зависит от множества факторов, которые можно разделить на несколько групп:

• физические параметры квартиры: площадь, количество помещений, этажность квартиры, год постройки дома, его состояние;
• инфраструктурные: расположение дома в конкретном районе, близость объектов здравоохранения, образования, спорта, торговли, транспортная доступность, отдаленность от крупных и загруженных транспортных магистралей;
• иные: престижность района, качество ремонта и состояние квартиры, наполненность мебелью и бытовой техникой, электроникой, качество при домовой территории и наличие парковых и парковочных зон, срок аренды. Для некоторых районов (прежде всего туристических) имеет значение время года, в которое планируется аренда квартиры.

При оценке аренды недвижимости требуется предоставить оценщику ряд документов, в том числе юридических. Это, прежде всего:

• документ о праве собственности;
• паспорт бюро технической инвентаризации;
• план квартиры и экспликации, фотографии и при наличии видеоматериалы;
• сведения о наличии каких-либо обременениях и прав третьих лиц;
• документы, свидетельствующие о произведенных эксплуатационных расходах;
• договор найма (аренды) с изложением всех условий сделки.

Для чего проводится оценка аренды квартиры

Оценка аренды недвижимости проводится для выяснения объективной рыночной ставки аренды. Она помогает собственникам недвижимости наиболее выгодным способом использовать ее и получить максимальный доход. Особенно актуальна оценка тем лицам, которые владеют большим количеством недвижимости (квартир), планируемых для сдачи в аренду. Зачастую к оценке аренды недвижимости обращаются и профессиональные риэлторы, у которых заключены долгосрочные контракты с застройщиками и собственниками недвижимости.
С другой стороны оценка недвижимости важна потенциальным арендаторам при выборе квартиры, чтобы выбрать наиболее оптимальный вариант. Оценка поможет сэкономить денежные средства и не производить лишние траты.
Отдельным случаем является ситуация, при которой оценка аренды квартиры необходима сотрудникам правоохранительных органов при выявлении и документировании преступной деятельности, связанной с хищением денежных средств. Так, оценка помогает выявить необоснованное списание денежных средств организации под видом оплаты по договорам аренды квартир, предназначенных для проживания сотрудников, представительских целей и различных мероприятий.

Особенности проведения оценки аренды квартиры

• схожесть методов и подходов с оценкой любой недвижимости;
• учитывается большое количество факторов, влияющих на стоимость аренды;
• используется наиболее свежая и актуальная информация о стоимости аренды аналогичного жилья;
• при расчете принимается во внимание срок, а для специфических районов – сезон найма квартиры.

Что входит в оценку аренды квартиры

• предварительное консультирование;
• ознакомление с юридическими документами;
• ознакомление с предоставленными фото- и видео-материалами;
• определение факторов, влияющих на стоимость аренды;
• применение специальных методов и подходов при расчете и оценке;
• дача заключения.

Какие вопросы ставятся перед оценщиком

Перечень вопросов для данного вида исследования не является обширным. В то же время вопросы должны быть грамотно сформулированы, исключать возможность двоякого понимания. Оценка может дать заключение о стоимости, но дача ответов на смежные вопросы не входит в компетенцию оценщика.
Примерный перечень вопросов:

1. Какова рыночная стоимость арендной платы за квартиру, расположенную по адресу «….»?
2. Какие факторы влияют на формирование стоимости аренды квартиры «….»?
3. Какой фактор из всей совокупности в большей степени влияет на формирование стоимости арендной платы?
4. Как соотносится стоимость арендной платы квартиры No1 и квартиры No2? Чем объясняется различие?
5. Какова арендная стоимость на конкретную дату (в прошлом)?
6. Насколько отличается арендная плата в летний и зимний сезон?
7. Как меняется плата с увеличением срока аренды, в том числе при увеличении срока, но наступлении летнего сезона?

Процедура проведения оценки аренды квартиры

Подготовительный этап
На данном этапе оценщик знакомится с предоставленным заданием, поставленными вопросами, переданными документами и другими материалами. При необходимости и возможности может осуществить выход на объект – непосредственно на осмотр квартиры. Далее сообщаются сроки проведения оценки.
Оценочный этап
На основе полученных материалов, определения факторов, влияющих на стоимость, оценщик проводит необходимые расчеты, применяя при этом специальные методы и подходы.
Заключительный этап
На данном этапе происходит дача ответов на поставленные вопросы на основе проведенного анализа и осуществляется подготовка заключения оценщика.