Оценка доли в квартире

Что исследуется при оценке доли в квартире

Объектом оценки доли в квартире является определенная часть жилого помещения, находящегося в общей собственности. Эта часть обладает рядом параметров и характеристик. Между собой они необязательно равны, например, один собственник может владеть 1/3 частью, а второй 2/3 в одной и той же квартире. Размер доли привязан к площади части конкретной квартиры. Например, 1/3 часть в квартире площадью 60 кв. метров составляет 20 кв. м. Т.е. используется правило пропорции. Доля может иметь конкретное выражение по видам помещения. Например, в собственности одного лица могут находиться две конкретные комнаты, а у второго собственника – одна оставшаяся комната.

На оценку части может влиять множество факторов. Одни из них присущи любой недвижимости: общая площадь квартиры, этажность, качество отделки, расположение в конкретном районе, наличие развитой инфраструктуры и многие другие. Другие характеризуют непосредственно оцениваемую долю (размер, ее площадь, вид и количество конкретных помещений в квартире, которые составляют данную долю).

При этом нужно помнить, что стоимость доли в пропорции не соответствует стоимости квартиры, так как при определении ее стоимости применяются понижающие коэффициенты.

Так, при наличии серьезных юридических обременений на часть квартиры, стоимость части в ней значительно падает.

На оценку доли оказывает влияние установленный порядок пользования общими помещениями – кухня, санузлы, балконы. Эти обстоятельства исследуются оценщиком и учитываются при определении стоимости части. Также на стоимость части в квартире, как правило, влияет наличие несовершеннолетних собственников, общее количество собственников, наличие отдельных входов в комнаты.

Кроме самой доли во всех случаях оценщику на исследование предоставляется пакет документов. Он может состоять из:

• документов о праве собственности, причем, как на квартиру, так и на все имеющие доли;
• паспорта бюро технической инвентаризации;
• документов, подтверждающих права на квартиру третьих лиц, наличие правовых обременений;
• документов, закрепляющих договоренность об использовании общих помещений;
• сведений о зарегистрированных лицах в квартире (прежде всего их количество).

Для чего проводится оценка доли в квартире

На практике встречается две самые распространенные ситуации, при которых редко, получается, обойтись без оценки доли.

1. Первая – это раздел имущества. Оценка позволит справедливо и с соблюдением всех юридических правил осуществить данную процедуру. Она на начальной стадии позволит собственникам прийти к общему согласию, а в противном случае быть юридическим аргументом при разрешении судебного спора.
2. Вторая ситуация связана с продажей доли третьим лицам. Самостоятельно определить справедливую, объективную и прежде всего рыночную стоимость достаточно сложно, а порой невозможно. Это объясняется большим количеством факторов влияющих на стоимость, необходимостью использовать понижающие коэффициенты.

Особенности проведения оценки доли в квартире

• используются различные методы и подходы оценки;
• в учет принимаются факторы, влияющие как на стоимость самой квартиры, так и на стоимость ее доли;
• используются специальные коэффициенты, в большинстве случаев понижающие;
• возможность определения нескольких видов стоимости.

Что входит в оценку стоимости доли в квартире

• предварительное консультирование;
• анализ полученных документов;
• применение специальных методов и подходов;
• учет всех факторов и обстоятельств, влияющих на стоимость части в квартире;
• подготовка оценочного акта.

Какие вопросы ставятся перед оценщиком

Перечень вопросов для данного вида оценки достаточно схож с перечнем вопросов для оценки любого вида недвижимости. Вопросы стандартны и при их формулировании не требуют специальных познаний. В то же время не лишним будет получить консультации у специалиста, что в свою очередь поможет избежать ошибок, а зачастую сэкономить на стоимости оценки и на срок ее проведения
Примерный перечень вопросов:

• Какова рыночная стоимость части в квартире по адресу: «….»?
• Какова кадастровая стоимость части квартиры: «….»?
• Какие факторы влияют на определение стоимости доли? Какие из них определяющие?
• Какие факторы снижают стоимость доли?
• Как влияют на оценку доли установленный порядок пользования общими помещениями?

Важно

Оценочная деятельность – это объемная и сложная исследовательская деятельность, поэтому вопросы, которые ставятся перед оценщиком, должны быть корректными, правильно сформулированными. Перечень должен содержать только самые необходимые вопросы, соответствующие цели исследования.

Процедура проведения оценки доли в квартире

Подготовительный этап
Начальный этап оценки. Для него характерно изучение поступивших материалов, документов, как на саму квартиру, так и долю в ней. Изучается установленный порядок пользования общими помещениями. Заказчику сообщается срок проведения оценки.

Оценочный этап
Связан непосредственно с проведением работы по оценке доли. Применяются различные методы и подходы, полученные данные анализируются и проводятся необходимые математические расчеты.

Заключительный этап
Завершающий этап. На нем на основе полученных в результате оценки данных даются ответы на поставленные вопросы, оформляется итоговый документ – акт оценки.