Оценка части (доли) дома

Что исследуется при оценке части (доли) дома

Объектом оценки части (доли) дома является некоторая номинальная часть жилого дома, который является общей собственностью. Любая часть (доля) обладает определенными параметрами и характеристиками. Причем несколько частей одного дома не всегда равны между собой. Так, супруг может владеть 1/3 частью дома, а супруга – оставшимися 2/3. Размер доли соотносится с общей площадью дома, а площадь части – это одна из основных характеристик самой доли. Например, 1/3 часть в доме площадью 90 кв. метров составляет 30 кв. м. В этом случае применяется правило пропорции. Также для части характерно разграничение по конкретным помещениям. Например, в собственности одного лица могут находиться две спальные комнаты, а у второго собственника – хозяйственные помещения и одна зальная комната. Но такое разграничение должно быть указано в правоустанавливающих документах.

Конечную стоимость части (доли) дома формируют большое количество факторов и параметров. Оценщик должен их выявить и определить степень их влияния.

Для жилого дома данные факторы и параметры типичны и присущи любому виду жилой недвижимости:

• общая площадь дома, размер доли, этажность, вид фундамента и материал несущих конструкций;
• район расположения дома, инфраструктурная привлекательность;
• наличие коммуникаций и их ввод;
• возраст дома и его техническое состояние;
• функциональная принадлежность помещений, входящих в оцениваемую часть (долю).

При этом нужно помнить, что стоимость доли в пропорции не соответствует стоимости квартиры, так как при определении ее стоимости применяются понижающие коэффициенты.

Кроме физических параметров большое влияние на стоимость оказывают и правовые факторы:

• наличие обременений и права третьих лиц, как на долю, так и на дом;
• установленный порядок пользования общими помещениями – кухня, санузлы, балконы, технические помещения.
• количество собственников дома, наличие среди них несовершеннолетних собственников.

Оценщику кроме изучения самой части дома необходимо изучить некоторые документы:

• правоустанавливающие документы на дом и на его часть (долю);
• проектно-сметную документацию, планы;
• документы, подтверждающие права на квартиру третьих лиц, наличие правовых обременений;
• документов, закрепляющих договоренность об использовании общих помещений;
• сведений о зарегистрированных лицах в квартире (прежде всего их количество).

Для чего проводится оценка части (доли) дома

Самая распространенная причина оценки доли – это бракоразводные процессы и, соответственно, раздел имущества между супругами. Этот случай занимает порядка 70% от всех причин назначения оценки части (доли) дома.

Также к оценке части (доли) дома прибегают при:

• совершении сделок по купле-продажи;
• разрешении вопросов наследства;
• использовании части (доли) в качестве взноса в уставный капитал;
• страховании части (доли) и получении страховых выплат;
• использовании части (доли) в качестве залогового имущества.

Последние три случая встречаются гораздо реже, тем не менее, встречаются. Это связано с тем, что речь идет не о целом доме, а о его части.

Особенности проведения оценки:

• специалист применяет различные методы, методики и подходы;
• учитывается большое количество факторов, параметров, характеристик, формирующих окончательную стоимость;
• в учет принимаются факторы, влияющие, как на стоимость самого дома в целом, так и его части;
• в большинстве случаев в расчетах применяются понижающие коэффициенты;
• возможность определения нескольких видов стоимости – рыночная, кадастровая, балансовая, страховая и некоторые другие.

Что входит в оценку стоимости части (доли) дома

• предварительное консультирование, помощь в подготовке перечня вопросов;
• осмотр объекта оценки;
• изучение полученных документов;
• анализ полученных данных;
• проведение расчетов и калькуляций;
• дача ответов на поставленные вопросы и оформление акта оценщика.

Какие вопросы ставятся перед оценщиком

Список возможных вопросов не слишком обширен. Тем не менее, к его подготовке нужно отнестись с должной степенью ответственности и внимательности. Перечислим основные, наиболее распространенные вопросы:

1. Какова рыночная (кадастровая, балансовая, и иные) стоимость части (доли) в доме по адресу?
2. Какие факторы и параметры формируют стоимость части (доли)? Какие из них играют наибольшую роль?
3. Какие факторы и параметры снижают стоимость части (доли)?
4. Как влияют на стоимость установленный порядок пользования общими помещениями в доме?

Процедура проведения оценки части (доли) дома

Всю процедуру проведения оценки целесообразно разделить на 3 стадии. Это подготовительная часть, исследовательская часть, заключительная часть.

Подготовительный — Начальная стадия. Оценщик получает задание и документацию, выясняет месторасположение дома и его адрес, может сделать предварительный осмотр. Договаривается о времени основного осмотра. Сообщает стоимость и срок проведения оценки.

Оценочный — Объемный, основополагающий этап, на котором проходит исследовательская работа. Оценщик проводит осмотр дома. Выявляет факторы и параметры, формирующие стоимость, проводит расчеты и калькуляции, используя специальные методики. По завершении расчетов оценщик дает ответы на поставленные вопросы.

Заключительный — Завершающий этап. На основе полученных в результате оценки данных, даются ответы на поставленные вопросы, оформляется итоговый документ – акт оценки.