Оценка квартиры

Что исследует специалист в области оценки квартиры

Оценка специалиста подвергается квартира. Квартира – это вид недвижимого имущества, предназначенное для постоянного или временного проживания людей, обладающее признаками жилого помещения и являющееся составной частью многоквартирного дома либо комплекса.

В ходе исследования изучению специалиста подвергаются три группы показателей:

• экономические;
• физические;
• историко-культурные.

К экономическим показателям относится стоимость, как рыночная так и кадастровая, затраты на строительство и эксплуатацию, показатели наиболее эффективного использования, затраты на эксплуатацию, стоимость произведенных улучшений.

К физическим показателям могут относиться местонахождение многоквартирного дома, этажность, площадь, год постройки, планировка и количество помещений, и некоторые другие.

Историко-культурные показатели – это, прежде всего, историческая и культурная ценность недвижимости, её связь и непосредственное отношение к историческому событию, периоду времени, культурной значимости.

Существует несколько методик оценки, которые могут использовать различные показатели и параметры.

Кроме непосредственно самой квартиры исследованию подвергаются различные документы, свидетельства, заключения экспертов, фото и видеоматериалы, содержащие сведения о характеристиках, параметрах, индивидуальных особенностях, эксклюзивности объекта изучения.

Какие цели проведения оценки квартиры

В настоящий момент существует множество ситуаций, когда необходимо провести оценку квартиры. Их можно разбить на несколько групп.

1. Частные случаи, связанные с потребностью лица узнать стоимость квартиры, для выяснения ее рыночной привлекательности, востребованности. В этом случае оценка поможет, например:

• осуществить продажу по выгодной цене, избежав недооценки ее потенциала,
• получить наиболее привлекательные условия кредитования,
• разрешить благоприятным способом вопросы, связанные с банкротством физического лица,
• показать свою финансовую состоятельность перед партнером либо кредитором.

2. Во вторую группу входят ситуации, с которыми сталкиваются корпоративные клиенты. Зачастую они схожи с ситуациями, в которые попадают частные клиенты. Кроме того, оценка недвижимости корпоративным клиентам поможет:

• выгодно застраховать имущество, не допустить ошибок при формировании налоговой отчетности,
• разрешить правовые вопросы с контрагентами, в том числе перехода, отчуждения имущественных прав,
• определить целесообразность и привлекательность инвестирования в данный вид недвижимости,
• выяснить наиболее эффективный способ использования и эксплуатации.

Значительно реже данный вид оценки может потребоваться при уголовном преследовании тех или иных лиц, при совершении преступлений в сфере собственности либо экономической деятельности.

Особенности оценки квартиры

Квартира, являясь одним из видов жилой недвижимости, имеет свои особенности оценки. Это объясняется тем, что квартира как объект недвижимости состоит из двух типов помещений: жилых и нежилых и при оценке учитывается общая и жилая площадь помещения. Еще одной особенностью оценки квартиры является количество долей в праве собственности, так доля в квартире имеет несколько меньшую стоимость, чем ее размер в стоимости квартиры.  Данный факт зачастую приводит к спорам и разногласиям, и без качественного оценочного акта в этом случае не обойтись. Кроме того, оценка квартиры в отличии от оценки иных видов недвижимости производится на основе анализа одновременно нескольких факторов: год постройки дома и  его техническое состояние, месторасположение и этажность, качество отделочных работ и инфраструктура вокруг дома, а также некоторые другие.

Что влияет на оценочную стоимость квартиры

Квартира как объект недвижимости обладает большим количеством физических параметров, факторов, которые, в конечном счете, влияют на ее оценочную стоимость. Эти параметры и факторы разделяются на несколько подгрупп.

1. Географические либо локальные факторы.

В эту группу относится район, в котором находится квартира. Его привлекательность с точки зрения доступности транспортной инфраструктуры, наличие в шаговой доступности объектов торговли, здравоохранения, детских учебных заведений. Значительно повышает оценочную стоимость наличие парковых зон и мест отдыха в непосредственной близости.

2. Физические параметры дома.

Учитывается год постройки дома, технология строительства и используемых строительных материалов, изношенность основных конструкций и инженерных сетей, дата проведения капитального ремонта.

3. Физические параметры квартиры

Эти параметры характеризуют непосредственно квартиру. В расчет берется этаж, на котором находится квартира, количество жилых и нежилых помещений, их площадь, наличие балконов, планировка, высота потолков, качество проведенных отделочных работ и давность проведения ремонта.

Какие вопросы ставятся перед оценщиком

1. Какова рыночная стоимость квартиры, расположенной … (указывается конкретный адрес оцениваемой квартиры)?
2. Какова стоимость оцениваемой квартиры для определения налогооблагаемой базы?
3. Каков показатель наиболее эффективного использования (НЭИ) для конкретной квартиры?
4. Какова кадастровая стоимость исследуемой квартиры?
5. Какова оценочная стоимость квартиры с точки зрения доходности?
6. Какова оценочная стоимость квартиры с точки зрения затратности?
7. Какова залоговая стоимость квартиры?
8. Какова рыночная стоимость конкретной доли жилого помещения?
9. Какая квартира из двух представленных наиболее привлекательная с точки зрения доходности, динамики изменения цен?

Важно

Оценочная деятельность – это объемная и сложная исследовательская деятельность, поэтому вопросы, которые ставятся перед оценщиком, должны быть корректными, правильно сформулированными. Перечень должен содержать только самые необходимые вопросы, соответствующие цели исследования.

Процедура проведения оценки квартиры

Деятельность оценщика целесообразно разделить на 3 этапа.

Подготовительный этап
Осуществляется ознакомление с заданием на проведение оценки с объектом исследования, определение срока оценки. На данной стадии оценщик может затребовать дополнительные необходимые материалы.

Исследовательский этап
Происходит непосредственная оценочная деятельность. В ходе нее применяются специальные методы и методики. Оценщик проводит необходимые замеры и расчеты.

Заключительный этап
Подразумевает оформление заключения оценщика. Это итоговый документ, который содержит в себя исчерпывающую информацию, касаемо проведенного исследования, в том числе ответы на поставленные вопросы. Именно этот документ будет иметь юридическое значение для разрешения сложившейся ситуации.

Правовая база

1. Гражданский кодекс РФ.
2. Уголовный кодекс РФ.
3. ФЗ от 31.05.2001 г. N73 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
4. ФЗ от 04.05.2011 N99 ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности».
5. ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
6. Различные государственные стандарты и своды норм и правил
7. Различные методики, рекомендации и научная литература (не являются нормативно-правовыми актами).