Оценка недвижимости

Что исследует эксперт в области оценки недвижимости

Оценки недвижимости как видно из названия экспертного исследования подвергаются объекты недвижимости. На законодательном уровне под «недвижимостью» понимают:

• объекты водной сферы;
• морские, воздушные суда;
• земельные участки;
• объекты и конструкции неразрывно связанные землей, отделение которых повлечет необратимое уничтожение, разрушение либо нарушение конструкции;
• объекты космоса.

Перечисленные выше объекты относятся к категории основных объектов исследования. В то же время эксперт изучает и дополнительные материалы: различные документы, фото и видеоматериалы, техническую документацию, планы, схемы. Также зачастую эксперту могут потребоваться результаты иных экспертиз, например, землеустроительной экспертизы, строительной экспертизы, инженерно-технологической, финансово-экономической, искусствоведческой и некоторых других. Справки от различных государственных органов, документы о праве собственности в некоторых случаях также подпадают под поле зрения и изучения эксперта.

В итоге можно сделать вывод о том, что объекты исследования как основные, так и дополнительные очень обширны и многочисленны, и в каждом конкретном случае могут отличаться друг от друга.

В каких ситуациях необходимо проведение оценки недвижимости

В связи с многочисленностью объектов недвижимости, ситуации, когда возникает необходимость их оценить, очень обширны. Для лучшего понимания их можно разделить на несколько групп.

1. В первую группу входят так называемые частные случаи. Например, лицу необходимо оценить стоимость жилой либо коммерческой недвижимости (квартира, дом, гараж, хозяйственные постройки). Результат оценки недвижимости в этом случае будет серьезным документом, который поможет разрешить гражданский спор, как в судебном, так и в досудебном порядке, получить кредит в банке, в том числе и на более выгодных условиях, выяснить стоимость имеющихся недвижимых активов.

2. Во вторую группу входят ситуации, возникающие при осуществлении хозяйственной деятельности корпоративных клиентов. Для них ситуации могут быть схожи с ситуациями частных клиентов. Однако, в то же время, их намного больше. Это:

• страхование имущества,
• формирование налоговой отчетности,
• различные правовые отношения с контрагентами и партнерами по вопросам перераспределения, перехода, отчуждения, передачи прав собственности,
• целесообразность вложения инвестиций,
• вопроса банкротства,
• финансовые споры в арбитражных судах,
• исполнение судебных решений,
• определение наиболее эффективного способа использования конкретной недвижимости и т.д.

Иногда встречаются ситуации, когда оценка недвижимости может понадобиться для получения доказательственной базы на стадии, как предварительного расследования правоохранительными органами, так и в уголовном судопроизводстве. Речь идет о делах по преступлениям, прежде всего, в сфере собственности и экономической деятельности, должностных преступлениях.
Нужно иметь в виду, что оценка недвижимости во многих случаях не считается экспертизой, а имеет статус заключения, справки специалиста. В то же время это не уменьшает ее значимости и авторитета по своему содержанию.

Какие вопросы ставятся перед экспертом (оценщиком)

1. Какова рыночная стоимость исследуемого земельного участка?
2. Какова рыночная стоимость исследуемого жилого дома?
3. Какова стоимость исследуемого нежилого помещения для определения налогооблагаемой базы?
4. Каков показатель наиболее эффективного использования (НЭИ) для конкретного объекта недвижимости?
5. Какова кадастровая стоимость исследуемого объекта недвижимости?
6. Каков показатель (величина) оценочной стоимости недвижимости с точки зрения доходности?
7. Каков показатель (величина) оценочной стоимости недвижимости с точки зрения затратности?
8. Какова рыночная стоимость конкретной доли жилого помещения?
9. Какой объект недвижимости из двух исследуемых более привлекателен с точки зрения рыночной и кадастровой стоимости, как это соотносится с их показателями доходности и затратности?
10. Какова стоимость улучшений исследуемой недвижимости, произведенный третьим лицом?
11. Какова стоимость ущерба нанесенного внешними факторами (зачастую конкретными)?
12. Каков износ жилого помещения, произошедший после последнего улучшения?
13. Какова стоимость эксплуатации объекта недвижимости?

Важно

Нужно понимать, что оценка недвижимости достаточно объемная процедура. Поэтому перечень вопросов не должен быть обширен, а точно соответствовать целям проведения оценки. В противном случае, как сроки, так и стоимость может возрасти в несколько раз. Сами вопросы должны быть корректными, понятными и четкими.

Процедура проведения оценки недвижимости

Как и любая оценочная либо экспертная деятельность, процедура состоит из трех этапов. Это ознакомительный, исследовательский (оценочно-расчетный) и заключительный.

Вначале оценщик знакомится с заданием на проведение оценки с предоставленными объектами и дополнительными материалами, поставленными вопросами. Может потребовать дополнительные материалы. Далее происходит непосредственно оценочная деятельность. В ходе неё используются различные методики, применяются формулы, проводятся необходимые замеры и т.д.

По причине разнородности объектов недвижимости и различных целей существует большое количество подходов для определения стоимости и методик проведения оценки. Наиболее распространенные подходы — это затратный, доходный и сравнительный. Оценщик может использовать все подходы, либо какой-то один. При использовании трех подходов результаты могут отличаться, и тогда осуществляется согласование результатов. Также оценщик опирается на свой опыт и специальные познания. Он может осуществлять выходы непосредственно на сам объект исследования.

В завершении готовится итоговый документ – акт оценки, заключение оценщика и т.д. Как правило, это объемный документ, состоящий не из одной страницы. В нем содержится подробная информация обо всей процедуре оценки. К итоговому документу прилагается большое количество дополнительных материалов, которые являются приложением. Они позволяют более наглядно и точно ознакомиться с результатом оценки. Дополнительные материалы выглядят в форме таблиц, схем, планов, фото и видеоматериалов.

О надежности и профессионализме оценщика говорит и качество подготовки самого отчета или заключения. Оно должно быть прошито и пронумеровано, четко отвечать требованиям законодательства, быть понятным и корректным. Соблюдение данных правил значительно повышает авторитет и значимость, как самой оценки, так и итогового документа.

Правовая база

1. Гражданский кодекс РФ.
2. Уголовный кодекс РФ.
3. ФЗ от 31.05.2001 г. N73 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
4. ФЗ от 04.05.2011 N99 ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности».
5. ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
6. Различные государственные стандарты и своды норм и правил
7. Различные методики, рекомендации и научная литература (не являются нормативно-правовыми актами).