Оценка незавершенного строительства

Что исследуется при оценке незавершенного строительства

Специалист исследует стоимость объекта незавершенного строительства. Объект незавершенного строительства – это здание, сооружение, строительные работы, которые не были завершены до конца либо законсервированы. Оно может быть любого предназначения: жилое здание (частное либо многоквартирное), промышленное, административно-хозяйственное, инфраструктурное. Главное, что строительство не завершено. Стадия готовых работ также может быть различна: выполнены только фундаментные работы, либо незавершенны кровельные работы, работы по внутренней отделке либо прокладке коммуникаций. Кроме изучения и осмотра непосредственно здания либо сооружения, изучению подвергаются и различные документы на него: кадастровые планы, сметы, проекты, документы, устанавливающие право собственности, инвестиционные договора и контракты, акты ранее проведенных исследований, заключения различных видов экспертиз в отношении данного объекта. На начальной стадии подготовки к назначению оценки не лишним будет предоставить оценщику фото и видеоматериалы.

Для чего проводится оценка

Исследование незавершенного строительства может проводиться по множеству причин. Но в то же время его цель одна – это понять степень привлекательности будущих затрат и инвестиций, целесообразности в завершении работ и ввода в эксплуатацию того или иного объекта. На практике к оценке незавершенного строительства прибегают в следующих случаях, при:

• заключении сделок купли-продажи данных объектов;
• оценке своих активов;
• использовании здания в качестве взноса в уставной капитал;
• использовании здания в качестве залогового имущества;
• подготовке инвестиционного плана;
• принятии решения о продолжении работ;
• решении вопроса о демонтаже здания.

Особенности проведения оценки незавершенного строительства

• может быть проведена в отношении любого типа объекта незавершенного строительства;
• стадия завершенности может быть любой;
• объект незавершенного строительства может быть расположен в любой местности;
• учитывается большое количество параметров, характеристик, факторов, влияющих на объект незавершенного строительства;
• исследованию подвергается не только сам объект незавершенного строительства, но и документы на него.

Что входит в оценку незавершенного строительства

• предварительное консультирование, помощь в подготовке вопросов оценщику;
• анализ и изучение поступивших документов;
• осмотр объекта капитального строительства;
• определение факторов, характеристик, параметров, влияющих на стоимость;
• проведение расчетов;
• подготовка акта оценки;

Какие вопросы ставятся перед оценщиком

Вопросы, которые ставятся перед специалистом, зависят от целей проведения оценки, конкретной ситуации, сложившейся вокруг собственника здания либо потенциального собственника. Вопросы не считаются сложными, тем не менее, они должны быть корректно сформулированными, точными, исключать возможность двоякого толкования. Заранее полученные консультации от специалиста, помогут не допустить ошибок при формулировке вопроса и подготовке списка вопросов.

Примерный перечень вопросов:

1. Какова рыночная (балансовая) стоимость оцениваемого здания?
2. Какова сумма инвестиций для завершения строительства?
3. Какова привлекательность места расположения здания, соотношение назначения объекта с районом его расположения?
4. Какова рыночная стоимость после завершения строительных работ?
5. В чем заключается целесообразность завершения строительных работ?
6. Имеются ли у здания дефекты и временные разрушения, как они влияют на его стоимость?
7. Соответствует ли здание геологическим, сейсмическим, экологическим особенностям района местонахождения?
8. Какова инвестиционная привлекательность сооружения?
9. Как соотносится объект оценки и общий план застройки местности?

Процедура проведения оценки

Всю процедуру проведения экспертизы целесообразно разделить на 3 стадии. Это подготовительная часть, исследовательская часть, заключительная часть.

Подготовительный — На данном этапе оценщик получает задание на проведение оценки, а также пакет документов. При их предварительном изучении он может принять решение о проведении предварительного осмотра. Далее оценщик сообщает срок проведения оценки и ее стоимость.

Оценочный — Это основной этап, на котором проводится вся исследовательская работа. В большинстве случаев оценщик осуществляет выход к объекту и проводит его детальный осмотр. В некоторых случаях используется необходимое специальное оборудование. После осмотра оценщик изучает документы, выявляет факторы, условия, параметры формирующие стоимость. Также на основе поставленных вопросов оценщик подбирает методику расчетов. После получения вышеуказанных данных он приступает к расчетам, результат которых поможет дать ответы на поставленные вопросы.

Заключительный — Данный этап связан с подготовкой и оформлением акта оценщика. Это достаточно объемный документ, в котором содержатся сведения о проделанной работе, а также в нем указываются ответы на поставленные вопросы. К акту в большинстве случаев прилагаются фото и видеоматериалы, которые являются приложением. Акт является юридическим документом, который может использоваться во всех инстанциях, в том числе судебных.