Оценка объектов незавершенного строительства

Что исследуется при оценке объектов незавершенного строительства

Предметом оценки является любая недвижимость, строительные работы на которой не завершены, и она не готова для полноценного функционирования. Стадия приостановленного строительства не имеет значения: здание может быть законсервировано на этапе фундаментных, кровельных, отделочных работ, на стадии монтажа инженерных коммуникаций. Предназначение таких зданий и построек тоже может быть различно:

• жилые дома как индивидуального предназначения, так и многоквартирные;
• административно-коммерческого предназначения (торговые и офисные центры);
• спортивные сооружения (стадионы, ФОКи, спортивные комплексы);
• сооружения транспортной инфраструктуры (станции, вокзалы, эстакады, мосты);
• здания промышленности (цеха, склады и т.д.);
• объекты специального предназначения (скважины, шахты, узлы связи, трубопроводы и некоторые другие).

Для чего проводится оценка объектов незавершенного строительства

Причин, по которым проводится оценка объектов незавершенного строительства достаточно много. Наибольшее распространение получили следующие случаи:

• возобновление строительных работ. В этом случае необходимо знать сметную стоимость работ, позволяющих принять объект в эксплуатацию. Это поможет понять целесообразность восстановления строительства, либо осуществить сделку по купли-продажи;
• оценка основных средств организации. Это позволит снизить налоговую нагрузку, определить целесообразность по купли-продажи готового бизнеса;
• использование объекта незавершенного строительства в качестве залогового имущества при получении кредита, займа;
• презентация организации, компании для привлечения инвестиций;
• использование объекта незавершенного строительства в качестве взноса в уставной капитал организации;
• снос здания, и определение его ликвидационной стоимости.

Особенности проведения оценки объектов незавершенного строительства

Оценка объектов незавершенного строительства достаточно сложный вид оценочной деятельности. Это объясняется большим объемом работ. Площадь строения может составлять несколько тысяч квадратных метром, сам объект может быть узкоспециализированным для решения специфических задач, исследование сопровождается изучением большого количества документов (сметы, проекты, кадастровые планы, документы о праве собственности, договорная документация). Кроме того оценщик должен обладать специальными познаниями в различных сферах: строительства, экономики, экологии, геологии. В некоторых случаях необходимы знания в специфических сферах: нефте-газо-добыча, дорожная эксплуатация, организация проводной и беспроводной связи, трубопроводный транспорт.

Что входит в оценку объектов незавершенного строительства

Оценка объектов незавершенного строительства включает в себя:

• изучение необходимой документации;
• проведение осмотра и комплекса необходимых мероприятий на самом объекте;
• подготовка акта оценки.

Какие вопросы ставятся перед оценщиком

Учитывая, что данный вид оценки считается сложным и объемным, большое значение имеет постановка правильных вопросов. Они должны строго соответствовать цели оценки, быть корректными и правильно сформулированы. В целях сокращения сроков и стоимости оценки вопросы нужно задавать только самые необходимые, избегая постановки всех возможных вопросов.

Примерный перечень вопросы

1. Какова сумма затрат, произведенных при постройке?
2. Какова сумма затрат, необходимых для завершения строительства?
3. Какова стоимость объекта на текущей стадии?
4. Какова возможная стоимость объекта после завершения строительства?
5. Какова ликвидационная стоимость?
6. Соответствуют ли законодательным и иным обязательным нормам и правилам разрешительная, техническая, проектно-сметная документация?
7. Каковы причины прекращения строительных работ? Окажут ли они влияние на их продолжение?

Процедура проведения оценки объектов незавершенного строительства

Подготовительный этап
Это первичная стадия, на которой осуществляется изучение задания на проведение исследования, проверяется список предоставленных документов и материалов, может осуществляться первоначальный осмотр здания, сооружения, постройки. На этой стадии оценщик может затребовать дополнительные материалы.

Исследовательский этап
Это основной этап, на котором происходит непосредственно исследовательская работа. Детальному анализу подвергается документация, непосредственный объект исследования. Зачастую проводятся различного рода измерения, испытания, проверки. В ходе работы оценщик использует различные методы и методики. Характерно применение сравнительного, затратного, доходного метода оценки. Может применяться специальное оборудование и приспособления.

Заключительный этап
На данном этапе осуществляется подготовка акта оценки. В нем отражается все работа оценщика, и даются ответы на поставленные вопросы. Именно данный документ может использоваться при переговорах с партнерами, предоставляться в государственные и муниципальные органы, судебные инстанции.