Оценка загородного дома

Что исследуется при оценке загородного дома

При оценке основная задача состоит в определении объективной стоимости объекта загородной недвижимости. Когда говорим «загородный дом», то подразумеваем индивидуальный жилой дом, предназначенный, как для временного, так и постоянного проживания.

Он может иметь различную площадь, этажность, конструктивные особенности. Загородный — означает расположение объекта вне городской черты либо основных, центральных улиц. Таким образом, объектом исследования является непосредственно жилое строение.

Стоимость загородного дома зависит от множества факторов и параметров, которые можно разделить на несколько групп:

• физические параметры загородного дома: тип конструкции в целом, его основные части и узлы, завершенность строительства, площадь, количество помещений, этажность, год постройки дома и его состояние, площадь земельного участка и его правовой статус;
• инфраструктурные: расположение, наличие подъездных путей и транспортная доступность, наличие инженерных сетей коммуникаций (газоснабжение, водоснабжение, электрические сети), близость объектов торговли, здравоохранения и образования;
• иные: престижность района, качество отделочных работ в доме, наличие дополнительных построек на участке и его состояние, наполненность мебелью и бытовой техникой, электроникой.

При оценке загородного дома специалисту необходимо предоставить ряд документов

• правоустанавливающие документы на дом и участок под ним;
• проект дома, планы помещений и земельного участка;
• сведения о наличии каких-либо обременениях и прав третьих лиц;
• документы, свидетельствующие о произведенных эксплуатационных расходах;

Для чего проводится оценка загородного дома

На практике встречается множество случаев, когда необходимо провести оценку загородного дома:

• купля-продажа загородного дома по выгодной цене, обмен жилья;
• узнать стоимость своих активов;
• использование загородного дома в качестве залогового имущества при получении кредитов и займов, получение ипотечного кредита;
• использование в качестве взноса в уставной капитал, реорганизация и ликвидация организации;
• процедура банкротства;
• разрешение вопросов наследства;
• разрешение вопросов страхования и получения страховых выплат;
• иные случаи, когда необходимо знать стоимость загородного дома.

Особенности проведения оценки

• возможность установить разные виды стоимости: рыночная, кадастровая, ликвидационная, залоговая, инвестиционная;
• использование специальных методов: сравнения продаж, дисконтирования денежных масс, капитализации доходов;
• использование специальных подходов: сравнительный, доходный, затратный;
• учитывается большое количество факторов, влияющих на стоимость.

Что входит в оценку

• предварительное консультирование;
• анализ поступивших документов;
• ознакомление с предоставленными фото- и видеоматериалами;
• при необходимости визуальный осмотр объекта, изготовление дополнительных фото- и видеоматериалов;
• определение факторов, влияющих на стоимость аренды;
• применение специальных методов и подходов при расчете и оценке;
• дача заключения оценщика.

Какие вопросы ставятся перед оценщиком

Вопросы, которые ставятся перед оценщиком, типичны, и во многом совпадают с вопросами, которые ставятся перед оценкой любого имущества. Тем не менее, они имеют ряд особенностей. Основное правило при формировании перечня вопросов – это: грамотность и точная формулировка, соответствие вопросов цели оценки, конкретность. Специалист дает ответы только на те вопросы, которые входят в его компетенцию. При этом нужно помнить, что с увеличением количества вопросов увеличивается срок исследования, а в некоторых случаях и стоимость.

Примерный перечень вопросов:

1. Какова залоговая стоимость загородного дома расположенного по адресу: «….»?
2. Какова стоимость исследуемого загородного дома, учитываемая при налогообложении?
3. Какие факторы влияют на формирование рыночной стоимости объекта?
4. Какой фактор из всей совокупности является ключевым и в большей степени влияет на формирование рыночной стоимости объекта?
5. Как соотносится кадастровая и залоговая стоимость объекта?
6. Какова оценка данного объекта с точки зрения доходности?
7. Какова оценка пользования объектом с точки зрения затратного аспекта?

Важно

Оценочная деятельность – это объемная и сложная исследовательская деятельность, поэтому вопросы, которые ставятся перед оценщиком, должны быть корректными, правильно сформулированными. Перечень должен содержать только самые необходимые вопросы, соответствующие цели исследования.

Процедура проведения оценки загородного дома

Подготовительный этап
На данном этапе оценщик знакомится с предоставленным заданием, заданными вопросами, поступившими документами и другими материалами. В случае необходимости и возможности оценщик может произвести визуальный осмотр объекта с применением средств фото- и видео фиксации. Далее обозначаются сроки проведения оценки.

Оценочный этап
Анализируются полученные данные, применяются специальные методы и подходы, проводятся математические вычисления. Специалист учитывает все факторы, формирующие стоимость объекта.

Заключительный этап
На данном этапе происходит дача ответов на поставленные вопросы на основе проведенного анализа и осуществляется подготовка заключения оценщика.