Оценка земельных участков

Что исследуется при оценке земельных участков

Предметом изучения являются земельные участки любой категории, принадлежащие физическим либо юридическим лицам, а также находящиеся в федеральной либо муниципальной собственности. Под земельным участком понимается часть поверхности, имеющая определенные границы, локацию и правовой статус. Земельный кодекс Российской Федерации определяет 7 категорий земельных участков: сельскохозяйственного назначения, лесного фонда, особо охраняемых территорий и объектов, населенных пунктов, промышленного и иного специального назначения, водного фонда, земли запаса.

Любой земельный участок характеризуется рядом параметров. Это:

• площадь,
• месторасположение согласно географическим координатам,
• категория предназначения,
• вид ландшафта,
• наличие построек,
• наличие растительности,
• тип почвы,
• удаленность от транспортных путей,
• наличие инженерных коммуникаций и объектов инфраструктуры, как на самом объекте, так и в непосредственной близости.

Данные характеристики и параметры принимаются во внимание при проведении исследования.

Кроме того, правовой статус и некоторые характеристики имеют юридическое закрепление в соответствующих документах, которые также изучаются оценщиком.

Для чего проводится оценка

Причин, по которым проводится оценка достаточно много. Наибольшее распространение получили следующие случаи:

• процедура купли-продажи для выяснения рыночной стоимости. Инициатором может выступать как продавец, так и покупатель;
• использование в качестве обеспечения оформляемых кредитов и займов (залоговое имущество);
• использование земельного участка в качестве взноса в уставный капитал организации;
• спорные вопросы при распределении наследуемого имущества;
• коммерческие споры между партнерами;
• раздел имущества между супругами;
• определение стоимости основных фондов организации;
• презентация компании в целях привлечения инвестиций.

Особенности проведения оценки земельных участков

Особенностью проведения данного исследования земельных участков является существование нескольких видов стоимости:

• рыночная стоимость;
• арендная стоимость;
• залоговая стоимость;
• инвестиционная стоимость.

Что входит в оценку земельных участков

Оценка включает в себя:

• изучение необходимой документации;
• установление географических показателей месторасположения объекта оценки, его осмотр, проведение необходимых измерений;
• применение специальных методов и методик для определения стоимости;
• подготовка акта оценки.

Какие вопросы ставятся перед оценщиком

Вопросы, которые ставятся перед оценщиком, должны строго соответствовать целям проведения оценки. Основное требование к вопросам – это их корректность и правильная формулировка. Нет необходимости в постановке всех возможных вопросов, так как это может увеличить срок исследования и его стоимость.

Примерный перечень наиболее распространённых вопросов.

1. Какова рыночная стоимость оцениваемого объекта?
2. Какова залоговая стоимость оцениваемого объекта?
3. Какова арендная стоимость оцениваемого объекта?
4. Какова инвестиционная стоимость оцениваемого объекта?
5. Имеются ли у оцениваемого объекта особенности, и характеристики, которые могут повысить его инвестиционную стоимость?
6. Имеются ли у оцениваемого объекта юридические обременения, которые снижают его стоимость?
7. Каков объем прогнозируемых доходов может принести объект оценки при наиболее оптимальном его использовании?
8. Каков способ и вид эксплуатации наиболее эффективен для повышения доходности?
9. Какова ставка дисконтирования, определяющая степень риска при вложении инвестиций в оцениваемый земельный участок?

Процедура проведения оценки земельного участка

Подготовительный этап
Это первичная стадия, на которой оценщик знакомится с поступившим заданием на проведение оценки, документами на земельный участок, может осуществить предварительный осмотр. На этой стадии оценщик согласовывает с инициатором сроки проведения оценки и порядок доступа на земельный участок.

Исследовательский этап
Это основной этап, на котором происходит непосредственно исследовательская работа. Оценщик осуществляет осмотр земельного участка с проведением необходимых измерений и использованием соответствующего оборудования и аппаратуры. Для дачи ответа на поставленные вопросы применяются сравнительный, доходный, затратный методы расчета. Методики оценки включают в себя: определение показателя капитализации земельной ренты, расчет стоимости в зависимости от планируемого использования, исчисление остатка. На основе показателей продаж применяется сравнительная методика.

Заключительный этап
Это завершающая стадия, на которой происходит подготовка и формирования акта оценки. Акт – это итоговый свободный документ, в котором указывается вся проведенная работа и в окончании даются ответы на поставленные вопросы. К акту зачастую прилагаются различного рода сводные таблицы, графики, которые позволяют наглядно продемонстрировать результаты проведенного исследования.